S 3225
11Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts ist von den Regelherstellungskosten des Gebäudes auszugehen. 2Regelherstellungskosten sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächeneinheit. 3Durch Multiplikation der jeweiligen nach Absatz 2 an den Bewertungsstichtag angepassten Regelherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes ergibt sich der Gebäuderegelherstellungswert. 4Die Regelherstellungskosten sind in der Anlage 24 enthalten.
21Die Anpassung der Regelherstellungskosten erfolgt anhand der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindizes. 2Dabei ist auf die Preisindizes für die Bauwirtschaft abzustellen, die das Statistische Bundesamt für den Neubau in konventioneller Bauart von Wohn- und Nichtwohngebäuden jeweils als Jahresdurchschnitt ermittelt. 3Diese Preisindizes sind für alle Bewertungsstichtage des folgenden Kalenderjahres anzuwenden. 4Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht die maßgebenden Baupreisindizes im Bundessteuerblatt.
3Das Bundesministerium der Finanzen wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates die Anlage 24 zu diesem Gesetz dadurch zu ändern, dass es die darin aufgeführten Regelherstellungskosten nach Maßgabe marktüblicher gewöhnlicher Herstellungskosten aktualisiert, soweit dies zur Ermittlung des gemeinen Werts erforderlich ist.
41Vom Gebäuderegelherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen. 2Diese wird regelmäßig nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 bestimmt. 3Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert haben, so ist von einem entsprechenden späteren Baujahr auszugehen. 4Bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude ist bei der Ermittlung der Alterswertminderung von der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes auszugehen. 5Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist regelmäßig mit mindestens 30 Prozent des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen.
R B 190.1
Richtlinie
Regelherstellungskosten
aufklappen Zuklappen11Die Regelherstellungskosten (RHK) im Sinne des § 190 Abs. 1 BewG sind nicht die tatsächlichen, sondern die gewöhnlichen Herstellungskosten je Quadratmeter Brutto-Grundfläche einschließlich Umsatzsteuer. 2Sie werden unterteilt nach Grundstücksarten, Gebäudearten und Gebäudestandards, wie sie in der Anlage 24, Teil II. und III., zum BewG dargestellt sind. 3Sie wurden aus den Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) abgeleitet.
H B 190.1 (1)
Hinweise
aufklappen ZuklappenUmsatzsteuer
Die Berechtigung zum Vorsteuerabzug zählt zu den ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen i. S. d. § 9 Absatz 2 Satz 3 BewG (> BFH vom 30.6.2010 II R 60/80, BStBl II S. 897).
R B 190.1 (2)
Richtlinie
Regelherstellungskosten
aufklappen Zuklappen21Die NHK 2010 und infolgedessen die RHK stellen Bundesmittelwerte dar, d. h. es handelt sich um Durchschnittswerte für das gesamte Bundesgebiet. 2Eine Regionalisierung der Regelherstellungskosten mittels sog. Regionalisierungs- und Ortsgrößenfaktoren erfolgt nicht. 3Die Berücksichtigung der örtlichen Marktverhältnisse erfolgt ausschließlich über die Anwendung der Wertzahl nach § 191 BewG.
R B 190.2
Richtlinie
Gebäudeart
aufklappen Zuklappen11Bei der Ermittlung der nach Anlage 24, Teil II., zum BewG anzunehmenden Gebäudeart ist auf das gesamte Gebäude oder einen baulich selbstständig abgrenzbaren Teil eines Gebäudes (Gebäudeteil) abzustellen. 2Entscheidend für die Einstufung ist allein das durch die Hauptnutzung des Gebäudes/Gebäudeteils entstandene Gesamtgepräge. 3Zur Hauptnutzung gehörende übliche Nebenräume (z. B. Lager- und Verwaltungsräume bei Warenhäusern) sind entsprechend dem Gesamtgepräge der Hauptnutzung zuzurechnen.
H B 190.2 (1)
Hinweise
aufklappen ZuklappenTiefgaragenstellplatz bei Wohnungs- und Teileigentum
Bei Wohnungs- und Teileigentum mit Tiefgaragenstellplatz wird grundsätzlich von einer wirtschaftlichen Einheit ausgegangen. Der Tiefgaragenstellplatz ist hierbei als gesonderter Gebäudeteil unter Anwendung der Regelherstellungskosten der Gebäudeart 14.3. (Tiefgaragen) zu bewerten.
Teileigentum
Bei der Bewertung von Teileigentum ist zur Bestimmung der Gebäudeart grundsätzlich auf die Nutzung des Teileigentums abzustellen. Zur Bewertung eines Teileigentums als Rechtsanwalts-, Notar- oder Arztpraxis in einem mehrgeschossigen Wohnhaus, welches baulich wie ein vergleichbares Wohnungseigentum gestaltet ist, ist es sachgerecht, die Regelherstellungskosten der Gebäudearten 4.1. bis 4.3. heranzuziehen. Befindet sich ein solches Teileigentum z.B. in einem Büro- und Geschäftsgebäude, können die Regelherstellungskosten der Gebäudearten 5.2. bis 6.1. verwandt werden.
Wohnungseigentum
Für Wohnungseigentum in Gebäuden, die wie Ein- und Zweifamilienhäuser gestaltet sind, ist die Gebäudeart für Ein- und Zweifamilienhäuser anzusetzen.
R B 190.2 (2)
Richtlinie
Gebäudeart
aufklappen Zuklappen21Regelherstellungskosten für in der Anlage 24 zum BewG nicht aufgeführte Gebäudearten sind aus den Regelherstellungskosten vergleichbarer Gebäudearten abzuleiten. 2Zu diesem Zweck ist auf die Gebäudeart abzustellen, die mit der Hauptnutzung des Gebäudes die größten Übereinstimmungen aufweist.
H B 190.2 (2)
Hinweise
aufklappen ZuklappenNicht aufgeführte Gebäudearten
Nach Tz. 20 der Anlage 24, Teil II., zum BewG gilt die Auffangklausel, wonach für nicht aufgeführte Gebäudearten (GA) die Regelherstellungskosten sowie die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (GND) aus vergleichbaren Gebäudearten abzuleiten sind. Hierzu folgende Ableitungsbeispiele:
| Nicht aufgeführte Gebäudeart | Vergleichbar mit Gebäudeart | GND | GA |
|---|---|---|---|
| Apotheke, Boutique, Laden | Kauf-/Warenhäuser | 50 Jahre | 13.2 |
| Baumarkt, Discountermarkt, Gar- tenzentrum | Verbrauchermärkte | 30 Jahre | 13.1 |
| Gewerblich genutzte freistehende Überdachung | Lagergebäude ohne Mischnut- zung, Kaltlager | 40 Jahre | 16.1 |
| Jugendheim, Tagesstätte, Bür- gerhaus | Gemeindezentren, Vereinshei- me | 40 Jahre | 7.1 |
| Möbelhaus, eingeschossig | Verbrauchermärkte | 30 Jahre | 13.1 |
| Möbelhaus, mehrgeschossig | Kauf-/Warenhäuser | 50 Jahre | 13.2 |
| Pferdestall u.Ä. | Reithallen | 30 Jahre | 18.1 |
| Restaurant | Beherbergungsstätten / Hotels / Verpflegungseinrichtungen | 40 Jahre | 11.1 |
| Tankstelle/Waschstraße | Betriebs-/Werkstätten, einge- schossig | 40 Jahre | 15.1 |
| Therme | Freizeitbäder/Kur- und Heilbä- der | 40 Jahre | 12.4 |
| Wochenendhaus | Ein- und Zweifamilienhäuser | 70 Jahre | 1.01 – 3.33 |
R B 190.2 (3)
Richtlinie
Gebäudeart
aufklappen Zuklappen31Ist ein Gebäude zu mehr als 50 Prozent der bebauten Fläche unterkellert, ist von einem Gebäude mit Keller auszugehen. 2Entsprechend ist von einem Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss auszugehen, wenn dies zu mehr als 50 Prozent ausgebaut ist.
R B 190.3
Richtlinie
Gebäudestandard
aufklappen Zuklappen1Zur Feststellung des Gebäudestandards eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils ist die Beschreibung der Gebäudestandards in Anlage 24, Teil III., zum BewG zu verwenden. 2Die Beschreibung der Gebäudestandards ist beispielhaft und dient der Orientierung. 3Sie kann nicht alle in der Praxis auftretenden Standardmerkmale aufführen. 4Merkmale, die die Tabelle nicht beschreibt, sind sachgerecht zu berücksichtigen. 5Es müssen nicht alle aufgeführten Merkmale zutreffen. 6Der Gebäudestandard wird regelmäßig anhand von fünf Standardstufen bestimmt, die sich nach den Standardmerkmalen der Bauteile unterscheiden. 7Liegen bei einem Bauteil verschiedene Standardmerkmale vor, ist für die Bestimmung der jeweiligen Standardstufe auf die überwiegenden Standardmerkmale abzustellen. 8Für ein Bauteil ist somit eine Standardstufe zu bestimmen. 9Bei den Wohngebäuden (Gebäudearten 1.01. bis 5.1. der Anlage 24 zum BewG) sind die Bauteile zusätzlich nach Wägungsanteilen zu gewichten. 10Ist ein Bauteil nicht vorhanden, bleiben die Regelherstellungskosten dieses Bauteils unberücksichtigt. 11In diesen Fällen wird bei den Wohngebäuden (Gebäudearten 1.01. bis 5.1. der Anlage 24 zum BewG) nur die Summe aus den gewichteten Regelherstellungskosten der vorhandenen Bauteile gebildet, bei den Nichtwohngebäuden (Gebäudearten 5.2. bis 13.3., 14.2. bis 14.4. und 15.1. bis 18.2. der Anlage 24 zum BewG) wird die Summe der Regelherstellungskosten der vorhandenen Bauteile durch die Anzahl der für die Gebäudeart nach Anlage 24, Teil III., zum BewG, typischerweise vorhandenen Bauteile dividiert (> H B 190.4). 12Für Einzel- und Mehrfachgaragen (Gebäudeart 14.1. der Anlage 24 zum BewG) werden die Standardstufen unmittelbar im Teil II. der Anlage 24 zum BewG beschrieben.
R B 190.4
Richtlinie
Baupreisindex
aufklappen Zuklappen11Die in der Anlage 24 zum BewG enthaltenen Regelherstellungskosten mit Kostenstand 2010 sind auf den Bewertungsstichtag zu beziehen. 2Für diese Anpassung ist nach § 190 Abs. 2 BewG auf die Preisindizes für die Bauwirtschaft, die das Statistische Bundesamt für den Neubau in konventioneller Bauart von Wohn- und Nichtwohngebäuden jeweils als Jahresdurchschnitt ermittelt hat, abzustellen. 3Diese Preisindizes sind für alle Bewertungsstichtage des folgenden Kalenderjahres anzuwenden. 4Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht die maßgebenden Baupreisindizes im Bundessteuerblatt.
21Zu den Wohngebäuden gehören die Gebäudearten 1.01. bis 5.1. der Anlage 24, Teil II., zum BewG (freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Grundstücke bzw. Wohnhäuser mit Mischnutzung). 2Die übrigen Gebäudearten werden den Nichtwohngebäuden zugeordnet.
H B 190.3
Hinweise
aufklappen ZuklappenBestimmung der Regelherstellungskosten (RHK) für ein freistehendes Einfamilienhaus (Gebäudeart 1.01.) bei unterschiedlichen Standardstufen
Beispiel:
| Bauteil | Standardstufe | Wägungs- | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
| Außenwände | x | 23 | ||||
| Dach | x | 15 | ||||
| Fenster und Außentüren | x | 11 | ||||
| Innenwände und -türen | x | 11 | ||||
| Deckenkonstruktion und Treppen | x | 11 | ||||
| Fußböden | x | 5 | ||||
| Sanitäreinrichtungen | x | 9 | ||||
| Heizung | x | 9 | ||||
| Sonstige technische Aus- stattung | x | 6 | ||||
| RHK in EUR/m² für die Gebäudeart 1.01 nach An- lage 24, Teil II., zum BewG | 655 | 725 | 835 | 1005 | 1260 | |
EUR/m² | ||
|---|---|---|
| Außenwände | 1 005 EUR/m² x 23 % | 231 |
| Dach | 1 260 EUR/m² x 15 % | 189 |
| Fenster und Außentüren | 835 EUR/m² x 11 % | 92 |
| Innenwände und -türen | 835 EUR/m² x 11 % | 92 |
| Deckenkonstruktion und Treppen | 835 EUR/m² x 11 % | 92 |
| Fußböden | 835 EUR/m² x 5 % | 42 |
| Sanitäreinrichtungen | 725 EUR/m² x 9 % | 65 |
| Heizung | 835 EUR/m² x 9 % | 75 |
| Sonstige technische Ausstattung | 835 EUR/m² x 6 % | 50 |
| RHK in EUR/m² BGF (gewichtet) | 928 | |
In den Fällen von Standardstufen mit Wägungsanteilen ist kaufmännisch auf volle Euro zu runden. H B 177 ErbStH 2011 findet insoweit keine Anwendung.
Bestimmung der Regelherstellungskosten (RHK) für ein neu errichtetes Bürogebäude (Gebäudeart 6.1.), bei dem ein Teil des Gebäudes bereits nutzbar ist, für den überwiegenden Teil des Gebäudes jedoch der Innen-ausbau, insbesondere die sonstige technische Ausstattung, zur Berücksichtigung der Bedürfnisse potentieller Mieter zurückgestellt wurde.
Beispiel:
Bauteile | Standardstufe | ||||
|---|---|---|---|---|---|
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
| Außenwände | x | ||||
| Dach | x | ||||
| Fenster und Außentüren | x | ||||
| Innenwände und -türen | x | ||||
| Deckenkonstruktion und Treppen | x | ||||
| Fußböden | x | ||||
| Sanitäreinrichtungen | x | ||||
| Heizung | x | ||||
| Sonstige technische Aus- stattung | |||||
| RHK in EUR/m² für die Ge- bäudeart 6.1 nach Anlage 24, Teil II., zum BewG | 735 | 815 | 1040 | 1685 | 1900 |
1 | 2 | 3 | 4 | |
|---|---|---|---|---|
| Anzahl der Bauteile | Standardstufe | Regelherstellungs- kosten | Spalte 1 x Spalte 3 | |
| 1 | 2 | 815 EUR/m² | 815 EUR/m² | |
| 5 | 3 | 1 040 EUR/m² | 5 200 EUR/m² | |
| 1 | 4 | 685 EUR/m² | 1 685 EUR/m² | |
| 1 | 5 | 1 900 EUR/m² | 1 900 EUR/m² | |
| Summe | 8 | 9 600 EUR/m² | ||
| RHK (Division durch die 9 Bauteile der Gebäudeart 6.1) | 1 066 EUR/m² | |||
H B 190.4
Hinweise
aufklappen ZuklappenIndizierung der Regelherstellungskosten (RHK) am Bewertungsstichtag
Beispiel:
| Einfamilienhaus (Gebäudeart 1.01) | |
| Bewertungsstichtag | 15. Januar 2018 |
| RHK aus der Anlage 24, Teil II., zum BewG / Gebäudeart 1.01 / alle 9 Bauteile Standardstufe 3 / Basisjahr der RHK = 2010 | 835 EUR/m² BGF |
| Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes für das Jahr 2010 für Wohngebäude; Basisjahr = 2010 | 100,0 |
| Maßgeblicher Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes am Bewertungsstichtag für Wohngebäude (Jahresdurchschnitt 2017) | 116,8 |
RHK = 116,8/100,0 x 835 EUR/m² = 975,28 EUR/m² BGF ≈ 975 EUR/m²
R B 190.5
Richtlinie
Besonders werthaltige Außenanlagen
aufklappen Zuklappen1Übliche Außenanlagen und sonstige Anlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten. 2Nur in Einzelfällen mit besonders werthaltigen Außenanlagen und sonstigen Anlagen ist ein gesonderter Wertansatz zu prüfen. 3Außenanlagen sind besonders werthaltig, wenn sie das übliche der für die Gebäudeart typischen Außenanlagen offensichtlich überschreiten. 4Danach ist von einem gesonderten Wertansatz für Außenanlagen regelmäßig abzusehen, wenn ihre Sachwerte (RHK für Außenanlagen nach Alterswertminderung) bei einer überschlägigen Berechnung 10 Prozent des Gebäudesachwerts nicht übersteigen. 5Sind besonders werthaltige Außenanlagen zu erfassen, gelten die in der nachfolgenden Tabelle ausgewiesenen durchschnittlichen Herstellungskosten. 6Aus Vereinfachungsgründen bestehen keine Bedenken, die in der nachstehenden Tabelle dargestellten Werte analog den Wohngebäuden auf den Bewertungsstichtag zu indizieren (> R B 190.4).
Tabelle: Regelherstellungskosten für Außenanlagen (beispielhafte Darstellung/Basisjahr 2010 = 100)
| Regelherstellungskosten der Außenanlagen einschließlich Baunebenkosten und Umsatzsteuer | |||
| Typisierte Gesamtnutzungsdauer = 40 Jahre | |||
| Einfriedungen | Euro je lfd. m | ||
| bis 1 m hoch | bis 2 m hoch | über 2 m hoch | |
| Einfriedungsmauer aus Ziegelstein, 11,5 cm dick | 70 | 110 | 135 |
| Einfriedungsmauer aus Ziegelstein, 24 cm dick | 105 | 150 | 180 |
| Einfriedungsmauer aus Ziegelstein, 36,5 cm dick | 135 | 215 | 295 |
| Einfriedungsmauer aus Beton, Kunststein und dgl. | 75 | 135 | 170 |
| Einfriedungsmauer aus Naturstein mit Abdeckplatten | 200 | 260 | 325 |
| Wege- und Platzbefestigungen | Euro je m² |
Wassergebundene leichte Decke auf Betonplattenbelag Sonstiger Plattenbelag Asphalt-, Teer-, Beton-, oder ähnliche De- Kopfstein- oder Kleinpflaster Bruchsteinplatten mit Unterbeton |
45 50 60 60 |
| Freitreppen | Euro je lfd. m Stufen |
| 80 | |
| Rampen frei stehend ohne Verbindung mit einem Gebäude | Euro je m² Grundfläche |
| |
Stützmauern Beton | Euro je m² vordere Ansichtsfläche |
| 105 135 260 | |
| Typisierte Gesamtnutzungsdauer = 30 Jahre | |
Schwimmbecken je nach Ausführung einfache Ausführung | Euro je m² |
| 200 525 850 |
H B 190.5
Hinweise
aufklappen ZuklappenBewertung von besonders werthaltigen Außenanlagen
> H 189 Bewertung im Sachwertverfahren (Beispiel)
R B 190.6
Richtlinie
Brutto-Grundfläche
aufklappen Zuklappen1Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277-2:2005-02 und deren konstruktive Umschließungen (> Anlage 24 zum BewG, Teil I., zum BewG).
21Bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche wird zwischen folgenden Bereichen unterschieden:
- Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen
- Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen
- Bereich c: nicht überdeckt
2Die Regelherstellungskosten (RHK) berücksichtigen jedoch nur die Brutto-Grundfläche der Bereiche a und b. 3Der Bereich c wird nicht erfasst.
31Die Brutto-Grundflächen zur Berechnung der RHK sind getrennt nach Grundrissebenen zu ermitteln. 2Grundflächen von waagerechten Flächen sind aus ihren tatsächlichen Maßen, Grundflächen von schräg liegenden Flächen, z. B. Tribünen, Zuschauerräumen, Treppen und Rampen, aus ihrer vertikalen Projektion zu ermitteln.
4Die Grundflächen sind in Quadratmeter anzugeben.
51Für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung, z. B. Putz, Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen, in Höhe der Boden- bzw. Deckenbelagsoberkanten anzusetzen. 2Brutto-Grundflächen des Bereiches b sind an Stellen, an denen sie nicht umschlossen sind, bis zur vertikalen Projektion ihrer Überdeckung zu ermitteln. 3Brutto-Grundflächen von Bauteilen (Konstruktions-Grundflächen), die zwischen den Bereichen a und b liegen, sind dem Bereich a zuzuordnen. 4Nicht zur Brutto-Grundfläche gehören Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen, z. B. nicht nutzbare Dachflächen, fest installierte Dachleitern und -stege, Wartungsstege in abgehängten Decken. 5Nicht berücksichtigt bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche werden:
- Kriechkeller,
- Kellerschächte,
- Außentreppen,
- nicht nutzbare Dachflächen - auch Zwischendecken -,
- Balkone (auch wenn sie überdeckt sind) und
- Spitzböden (zusätzliche Ebene im Dachgeschoss, unabhängig vom Ausbauzustand).
6Auf die Brutto-Grundfläche anzurechnen sind nutzbare Dachgeschossflächen.
Abbildung zur Zuordnung der Grundflächen zu den Bereichen a, b und c
H B 190.6
Hinweise
aufklappen ZuklappenTiefgaragenstellplatz bei Wohnungs- und Teileigentum
Bei Wohnungs- und Teileigentum mit Tiefgaragenstellplatz wird grundsätzlich von einer wirtschaftlichen Einheit ausgegangen. Der Tiefgaragenstellplatz ist hierbei als gesonderter Gebäudeteil zu bewerten. Es bestehen keine Bedenken die Brutto-Grundfläche (BGF) des Tiefgaragenstellplatzes aus Vereinfachungsgründen wie folgt zu ermitteln:
BGF = tatsächliche Stellplatzfläche (Länge x Breite) x 1,55.
R B 190.7
Richtlinie
Alterswertminderung
aufklappen Zuklappen11Vom Gebäuderegelherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen. 2Diese wird regelmäßig nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage zum 22 BewG bestimmt. 3Es bestehen aus Vereinfachungsgründen keine Bedenken, das Alter des Gebäudes durch Abzug des Jahres der Bezugsfertigkeit des Gebäudes vom Jahr des Bewertungsstichtags zu bestimmen. 4Hinsichtlich der Ermittlung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer gelten die Grundsätze des Ertragswertverfahrens entsprechend (> R B 185.3 Abs. 2 bzw. R B 185.4 Abs. 2).
2Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, kann ein fiktiv späteres Baujahr (> Abs. 3) anzunehmen oder die tatsächliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes (> Abs. 4) zu berücksichtigen sein.
31Ein fiktiv späteres Baujahr ist anzunehmen, wenn in den letzten zehn Jahren durchgreifende Modernisierungen vorgenommen wurden, die nach dem Punktesystem der nachfolgenden Tabelle 1 eine überwiegende oder umfassende Modernisierung ergeben. 2Hinsichtlich der durchgeführten Modernisierungsarbeiten ist auf die überwiegende Erneuerung bzw. Verbesserung der jeweiligen einzelnen Bauteile (Modernisierungselemente) abzustellen, die Punkte der Tabelle 1 sind für das jeweilige Bauteil folglich nur insgesamt oder gar nicht anzusetzen. 3Die Anzahl der Jahre der Verlängerung für die Ermittlung des fiktiven späteren Baujahrs ist den nachfolgenden Tabellen 2 bis 6 zu entnehmen. 4Eine Interpolation ist nicht vorzunehmen. 5Übersteigt das Gebäudealter am Bewertungsstichtag die übliche Gesamtnutzungsdauer ermittelt sich das fiktiv spätere Baujahr aus folgender Formel [Beispiel > H B 190.7 (3)]:
fiktives Bau- | Jahr des Bewertungsstichtags + Verschiebung Baujahr ./. |
|---|
6Die nachfolgenden Tabellen sind für Wohngebäude und analog für Nichtwohngebäude anzuwenden.
Tabelle 1
| Modernisierungselemente | Punkte |
| Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung | 4 |
| Modernisierung der Fenster und Außentüren | 2 |
| Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) | 2 |
| Modernisierung der Heizungsanlage | 2 |
| Wärmedämmung der Außenwände | 4 |
| Modernisierung von Bädern | 2 |
| Modernisierung des Innenausbaus, z. B. Decken, Fußböden, Treppen | 2 |
| Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung | 2 |
14 bis 16 Punkte: überwiegend modernisiert
≥ 18 Punkte: umfassend modernisiert
Tabelle 2
Übliche Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren | ||
|---|---|---|
Modernisierungsgrad | ||
14 bis 16 Punkte | ≥ 18 Punkte | |
Gebäudealter (Jahre) | Verschiebung Baujahr (Jahre) | |
| ≥ 10 | 0 | 2 |
| ≥ 15 | 2 | 5 |
| ≥ 20 | 4 | 8 |
| ≥ 25 | 6 | 12 |
| ≥ 30 | 9 | 15 |
| ≥ 35 | 12 | 19 |
| ≥ 40 | 15 | 23 |
| ≥ 45 | 18 | 27 |
| ≥ 50 | 22 | 31 |
| ≥ 55 | 26 | 35 |
| ≥ 60 | 30 | 40 |
| ≥ 65 | 34 | 44 |
| = 70 | 38 | 49 |
| > 70 | 38 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 38 ./. 70) | 49 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 49 ./. 70) |
Tabelle 3
Übliche Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren | ||
|---|---|---|
Modernisierungsgrad | ||
14 bis 16 Punkte | ≥ 18 Punkte | |
Gebäudealter (Jahre) | Verschiebung Baujahr (Jahre) | |
| ≥ 10 | 0 | 2 |
| ≥ 15 | 2 | 6 |
| ≥ 20 | 5 | 9 |
| ≥ 25 | 7 | 13 |
| ≥ 30 | 10 | 16 |
| ≥ 35 | 13 | 20 |
| ≥ 40 | 17 | 24 |
| ≥ 45 | 20 | 28 |
| ≥ 50 | 24 | 33 |
| ≥ 55 | 28 | 37 |
| = 60 | 33 | 42 |
| > 60 | 33 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 33 ./. 60) | 42 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 42 ./. 60) |
Tabelle 4
Übliche Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren | ||
|---|---|---|
Modernisierungsgrad | ||
14 bis 16 Punkte | ≥ 18 Punkte | |
Gebäudealter (Jahre) | Verschiebung Baujahr (Jahre) | |
| ≥ 10 | 1 | 3 |
| ≥ 15 | 3 | 6 |
| ≥ 20 | 6 | 10 |
| ≥ 25 | 8 | 14 |
| ≥ 30 | 12 | 18 |
| ≥ 35 | 15 | 22 |
| ≥ 40 | 19 | 26 |
| ≥ 45 | 23 | 30 |
| = 50 | 27 | 35 |
| > 50 | 27 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 27 ./. 50) | 35 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 35 ./. 50) |
Tabelle 5
Übliche Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren | ||
|---|---|---|
Modernisierungsgrad | ||
14 bis 16 Punkte | ≥ 18 Punkte | |
Gebäudealter (Jahre) | Verschiebung Baujahr (Jahre) | |
| ≥ 5 | 0 | 1 |
| ≥ 10 | 2 | 4 |
| ≥ 15 | 4 | 7 |
| ≥ 20 | 7 | 11 |
| ≥ 25 | 10 | 15 |
| ≥ 30 | 13 | 19 |
| ≥ 35 | 17 | 23 |
| = 40 | 22 | 28 |
| > 40 | 22 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 22 ./. 40) | 20 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 28 ./. 40) |
Tabelle 6
Übliche Gesamtnutzungsdauer von 30 Jahren | ||
|---|---|---|
Modernisierungsgrad | ||
14 bis 16 Punkte | ≥ 18 Punkte | |
Gebäudealter (Jahre) | Verschiebung Baujahr (Jahre) | |
| ≥ 5 | 0 | 1 |
| ≥ 10 | 2 | 5 |
| ≥ 15 | 5 | 8 |
| ≥ 20 | 8 | 12 |
| ≥ 25 | 12 | 16 |
| = 30 | 16 | 21 |
| > 30 | 16 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 16 ./. 30) | 21 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 21 ./. 30) |
4Bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude ist bei der Ermittlung der Alterswertminderung von der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes auszugehen (§ 190 Abs. 4 Satz 4 BewG).
51Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist regelmäßig mit mindestens 30 Prozent des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen. 2Diese Restwertregelung berücksichtigt, dass auch ein älteres Gebäude, das laufend instand gehalten wird, einen Wert hat. 3Sie berücksichtigt einen durchschnittlichen Erhaltungszustand und macht in vielen Fällen die Prüfung entbehrlich, ob die restliche Lebensdauer des Gebäudes infolge baulicher Maßnahmen verlängert wurde. 4Bei vertraglicher Abbruchverpflichtung für das Gebäude, kann dieser Mindestansatz jedoch unterschritten werden (> R B 190.7 Abs. 4).
R B 190.8
Richtlinie
Grundstück mit mehreren Gebäuden bzw. Gebäudeteilen
aufklappen Zuklappen11Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen von einer gewissen Selbstständigkeit, die eine verschiedene Bauart aufweisen, unterschiedlich genutzt werden oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, ist jedes Gebäude und jeder Gebäudeteil für sich zu bewerten. 2Ist z. B. ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus und einer Garage bebaut, ergibt die Summe aus dem Gebäudesachwert des Einfamilienhauses und dem Gebäudesachwert der Garage den Gebäudewert. 3Regelherstellungskosten, Brutto-Grundfläche und Alterswertminderung sind jeweils gesondert zu ermitteln. 4Für selbstständige Gebäude bzw. Gebäudeteile für das bzw. für die in den Anlagen zum BewG keine Gebäudeart ausgewiesen ist, sind die Gesamtnutzungsdauer aus der Gesamtnutzungsdauer vergleichbarer Gebäudearten und die Regelherstellungskosten aus den Regelherstellungskosten vergleichbarer Gebäudearten abzuleiten. 5Zur Bestimmung der Gesamtnutzungsdauer gilt R B 185.4 Abs. 2 Nummer 2 entsprechend.
H B 190.8 (1)
Hinweise
aufklappen ZuklappenGeschäftsgrundstück (mehrere selbständige Gebäude/unterschiedliche Gebäudearten)
Beispiel:
Befindet sich auf einem Geschäftsgrundstück neben industriellen Gebäuden ein Mehrfamilienhaus, welches als Wohnunterkunft für die Arbeitnehmer des Betriebs genutzt wird, ist es sachgerecht, für dieses Gebäude die Gesamtnutzungsdauer für Mietwohngrundstücke (70 Jahre nach Anlage zum 22 BewG) und die Regelherstellungskosten für die Gebäudearten 4.1. bis 4.3. (Mehrfamilienhäuser) heranzuziehen.
R B 190.8 (2)
Richtlinie
Grundstück mit mehreren Gebäuden bzw. Gebäudeteilen
aufklappen Zuklappen21Anbauten teilen im Allgemeinen auf Grund ihrer Bauart oder Nutzung das Schicksal des Hauptgebäudes. 2Ist dagegen anzunehmen, dass ein Erweiterungsbau nach Größe, Bauart oder Nutzung eine andere Alterswertminderung als das Hauptgebäude haben wird, gilt Abs. 1 entsprechend. 3Für Aufstockungen ist im Allgemeinen das Baujahr der unteren Geschosse zu Grunde zu legen. 4Es ist jedoch zu prüfen, ob durch die baulichen Maßnahmen für das Gebäude ein fiktiv späteres Baujahr anzunehmen ist.
31Bei einer wirtschaftlichen Einheit mit mehreren nichtselbstständigen Gebäuden bzw. Gebäudeteilen ist von einer einheitlichen Alterswertminderung auszugehen. 2Zur Bestimmung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer gelten in diesen Fällen R B 185.3 Abs. 2 Sätze 1 bis 4 entsprechend.
Anlage
Anlage 24 (zu § 190 Abs. 1 Satz 4 und Abs. 3)
aufklappen ZuklappenErmittlung des Gebäuderegelherstellungswertes
- Begriff der Brutto-Grundfläche (BGF)
1Die BGF ist die Summe der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. In Anlehnung an die DIN 277-1:2005-02 sind bei den Grundflächen folgende Bereiche zu unterscheiden:
Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen,
Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen,
Bereich c: nicht überdeckt.
Für die Anwendung der Regelherstellungskosten (RHK) sind im Rahmen der Ermittlung der BGF nur die Grundflächen der Bereiche a und b zu Grunde zu legen. Balkone, auch wenn sie überdeckt sind, sind dem Bereich c zuzuordnen.
Für die Ermittlung der BGF sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung, z. B. Putz und Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen, in Höhe der Bodenbelagsoberkanten anzusetzen.
2Nicht zur BGF gehören z. B. Flächen von Spitzböden und Kriechkellern, Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen sowie Flächen unter konstruktiven Hohlräumen, z. B. über abgehängten Decken.
- Regelherstellungskosten (RHK)
Regelherstellungskosten auf Grundlage der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) in Euro/m² BGF einschließlich Baunebenkosten und Umsatzsteuer für die jeweilige Gebäudeart (Kostenstand 2010)
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- Beschreibung der Gebäudestandards
Die Beschreibung der Gebäudestandards ist beispielhaft und dient der Orientierung. Sie kann nicht alle in der Praxis auftretenden Standardmerkmale aufführen. Es müssen nicht alle aufgeführten Merkmale zutreffen. Die in der Tabelle angegebenen Jahreszahlen beziehen sich auf die im jeweiligen Zeitraum gültigen Wärmeschutzanforderungen; in Bezug auf das konkrete Bewertungsobjekt ist zu prüfen, ob von diesen Wärmeschutzanforderungen abgewichen wird. Die Beschreibung der Gebäudestandards basiert auf dem Bezugsjahr der Normalherstellungskosten (Jahr 2010).
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