1In Fällen von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden sind die Werte für die wirtschaftliche Einheit des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden (Absatz 2) und die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks (Absatz 3) gesondert zu ermitteln.
21Das Gebäude auf fremdem Grund und Boden wird bei einer Bewertung im Ertragswertverfahren mit dem Gebäudeertragswert nach § 185, bei einer Bewertung im Sachwertverfahren mit dem Gebäudesachwert nach § 190 bewertet. 2Ist der Nutzer verpflichtet, das Gebäude bei Ablauf des Nutzungsrechts zu beseitigen, ist bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts der Vervielfältiger nach Anlage 21 anzuwenden, der sich für die am Bewertungsstichtag verbleibende Nutzungsdauer ergibt. 3§ 185 Abs. 3 Satz 5 ist nicht anzuwenden. 4Ist in diesen Fällen der Gebäudesachwert zu ermitteln, bemisst sich die Alterswertminderung im Sinne des § 190 Abs. 2 Satz 1 bis 3 nach dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag und der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer. 5§ 190 Abs. 2 Satz 4 ist nicht anzuwenden.
31Der Wert des belasteten Grundstücks ist der auf den Bewertungsstichtag abgezinste Bodenwert nach § 179 zuzüglich des über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts kapitalisierten Entgelts. 2Der Abzinsungsfaktor für den Bodenwert wird in Abhängigkeit vom Zinssatz nach § 193 Abs. 4 und der Restlaufzeit des Nutzungsverhältnisses ermittelt; er ist Anlage 26 zu entnehmen. 3Das über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts kapitalisierte Entgelt ergibt sich durch Anwendung des Vervielfältigers nach Anlage 21 auf das zum Bewertungsstichtag vereinbarte jährliche Entgelt.
Richtlinie
Gebäude auf fremdem Grund und Boden
aufklappen Zuklappen1Zu bewerten sind als selbstständige wirtschaftliche Einheiten sowohl ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden als auch das (mit dem Gebäude auf fremdem Grund und Boden) belastete Grundstück.
21Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden liegt vor, wenn ein anderer als der Eigentümer des Grund und Bodens darauf ein Gebäude errichtet hat und ihm das Gebäude zuzurechnen ist (§ 70 Absatz 3, § 151 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1, § 157 Absatz 3 Satz 2, § 180 Absatz 2 BewG). 2Das ist insbesondere der Fall, wenn es Scheinbestandteil des Grund und Bodens ist (§ 95 BGB). 3Sofern dem Nutzungsberechtigten für den Fall der Nutzungsbeendigung gegenüber dem Eigentümer des Grund und Bodens ein Anspruch auf Ersatz des Verkehrswerts des Gebäudes zusteht, ist bewertungsrechtlich von einem Gebäude auf fremdem Grund und Boden auszugehen. 4Ein solcher Anspruch kann sich aus einer vertraglichen Vereinbarung oder aus dem Gesetz ergeben. 5Als Gebäude auf fremdem Grund und Boden erfasst werden das Gebäude, die sonstigen Bestandteile, wie die vom Nutzungsberechtigten errichteten Außenanlagen und das Zubehör. 6Werden auf einem Grundstück nur Betriebsvorrichtungen (§ 176 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 BewG) oder Außenanlagen errichtet, liegt kein Gebäude auf fremdem Grund und Boden vor.
31Die wirtschaftliche Einheit belastetes Grundstück umfasst die vertraglich überlassene Fläche des Grund und Bodens. 2Enthält der Vertrag hierzu keine Angaben, ist auf die tatsächlichen Verhältnisse des Einzelfalls abzustellen. 3Dabei ist neben der Grundfläche des Gebäudes regelmäßig auch die Fläche im Umgriff des Gebäudes zu erfassen. 4Ist eine eindeutige Abgrenzung nicht möglich, bestehen keine Bedenken, vom Fünffachen der bebauten Fläche auszugehen. 5Ist ein einheitliches Gebäude auf mehreren unmittelbar nebeneinander liegenden Grundstücken errichtet worden, die unterschiedlichen Grundstückseigentümern gehören, gilt R B 192.1 Absatz 4 entsprechend.
Hinweise
aufklappen ZuklappenAbgrenzung des Grundvermögens von den Betriebsvorrichtungen
> Gleich lautende Ländererlasse vom 5.6.2013 (BStBl I S. 734)
Fläche im Umgriff des Gebäudes
> BFH vom 2.8.1989 II R 219/85, BStBl II S. 826
Herausgabeanspruch des bürgerlich rechtlichen Eigentümers
> BFH vom 21.12.1978 III R 20/77, BStBl 1979 II S. 466
Richtlinie
Wertermittlung bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden und belasteten Grundstücken
aufklappen Zuklappen11Die Bewertung von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden richtet sich nach § 195 Absatz 2 BewG. 2Der Grundbesitzwert ergibt sich bei der Bewertung im Ertragswertverfahren aus dem Gebäudeertragswert (> R B 184 bis 188). 3Ist der Nutzer verpflichtet, das Gebäude bei Ablauf des Nutzungsrechts zu beseitigen, ist der Vervielfältiger nach Anlage 21 zum BewG anzuwenden, der sich für die am Bewertungsstichtag verbleibende Nutzungsdauer ergibt. 4Die Regelung zur Mindestrestnutzungsdauer nach § 185 Absatz 3 Satz 5 BewG ist in diesen Fällen nicht anzuwenden (> R B 184 bis 188; insbesondere R B 185.3 Absatz 6). 5Bei der Bewertung des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden im Sachwertverfahren ergibt sich der Grundbesitzwert aus dem Gebäudesachwert (> R B 189 bis 191). 6Ist der Nutzer verpflichtet, das Gebäude bei Ablauf des Nutzungsrechts zu beseitigen, bemisst sich die Alterswertminderung (§ 190 Absatz 4 Sätze 1 bis 3 BewG) nach dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag und der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer (§ 190 Absatz 4 Satz 4 BewG), maximal der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer. 7Die Regelung zum Mindestrestwert nach § 190 Absatz 4 Satz 5 BewG ist in diesen Fällen nicht anzuwenden (> R B 189 bis 191, insbesondere R B 190.7 Absatz 5). 8Ein Bodenwertanteil ist bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden nicht zu berücksichtigen.
21Die Bewertung von mit fremden Gebäuden belasteten Grundstücken richtet sich nach § 195 Absatz 3 BewG. 2Die Abzinsung des Bodenwerts (§ 195 Absatz 3 Satz 2, § 193 Absatz 4 in Verbindung mit der Anlage 26 zum BewG) und die Kapitalisierung des Nutzungsentgelts (§ 195 Absatz 3 Satz 3 BewG in Verbindung mit der Anlage 21 zum BewG) erfolgt in Anhängigkeit von der Restlaufzeit des Nutzungsrechts. 3Die Restlaufzeit ist auf volle Jahre abzurunden. 4Ein Gebäudewertanteil ist nicht zu berücksichtigen.
Hinweise
aufklappen ZuklappenGebäude auf fremdem Grund und Boden
Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden (industrielles Produktionsgebäude in Massivbauweise; zu eigenen betrieblichen Zwecken genutzt; Baujahr 1997; alle Bauteile Standardstufe 3; keine übliche Miete ermittelbar) ist für Zwecke der Erbschaftsteuer auf den 15.4.2018 zu bewerten. Die Restlaufzeit des Nutzungsrechts beträgt am Bewertungsstichtag noch 4 Jahre (bis 2022). Das Gebäude ist bei Beendigung des Nutzungsrechts zu beseitigen. Die Brutto-Grundfläche des Gebäudes beträgt 3 100 m².
Das industrielle Produktionsgebäude stellt ein Geschäftsgrundstück dar (Nutzung ausschließlich zu eigenen gewerblichen Zwecken). Für das Geschäftsgrundstück lässt sich auf Grund der Spezialnutzung keine übliche Miete ermitteln, so dass die Bewertung des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden nach dem Sachwertverfahren erfolgt. Bedingt durch den bei Beendigung des Pachtverhältnisses notwendigen Abriss des Gebäudes ergibt sich eine verkürzte Nutzungsdauer für das in Massivbauweise errichtete industrielle Produktionsgebäude (Gebäudeart 15.4 der Anlage 24 II BewG). Die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes beträgt insgesamt 25 Jahre (1997 bis 2022), am Besteuerungsstichtag ist es 21 Jahre alt. Die längere wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren nach Anlage 22 BewG ist auf Grund der Abrissverpflichtung ebenso unbeachtlich wie der Mindestrestwert in Höhe von 30 % der Regelherstellungskosten.
Gebäudesachwert
Regelherstellungskosten | 1 115 EUR/ m² | ||
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG) | 950 EUR/ m² | | |
Gebäudeart | 15.4 | ||
Standardstufe | 3 | ||
Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG) | x 117,4/100 | ||
Gebäudeart | 15.4 | ||
Bewertungsstichtag | 2018 | ||
Brutto-Grundfläche | x 3 100 m² | ||
Gebäuderegelherstellungswert | 3 456 500 EUR |
Alterswertminderung mit Abbruchverpflichtung
Gebäudeherstellungswert | 3 456 500 EUR | ||
Alterswertminderung mit Abbruchverpflichtung | 84,00 % | (21 J. :25 J.): |
|
Gebäudeart | 15.4 | ||
Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 1997 | ||
Alter des Gebäudes | 21 Jahre | ||
tatsächliche Nutzungsdauer | 25 Jahre | ||
Gebäudesachwert | 691 300 EUR |
Eine Anpassung an den gemeinen Wert durch Wertzahl erfolgt nicht.
Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden (Verbrauchermarkt; zu eigenen betrieblichen Zwecken genutzt; Baujahr 2010; alle Bauteile Standardstufe 4; keine übliche Miete ermittelbar) ist für Zwecke der Erbschaftsteuer auf den 15.03.2018 zu bewerten. Die Restlaufzeit des Nutzungsrechts beträgt am Bewertungsstichtag noch 26 Jahre (bis 2044). Das Gebäude ist bei Beendigung des Nutzungsrechts zu beseitigen. Die Brutto-Grundfläche des Gebäudes beträgt 775 m².
Der Verbrauchermarkt stellt ein Geschäftsgrundstück dar (Nutzung ausschließlich zu eigenen gewerblichen Zwecken). Für das Geschäftsgrundstück lässt sich auf Grund einer Spezialnutzung keine übliche Miete ermitteln, so dass die Bewertung des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden nach dem Sachwertverfahren erfolgt. Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer beträgt nach Anlage 22 BewG 30 Jahre. Die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes beträgt insgesamt 34 Jahre (2010 bis 2044); am Besteuerungsstichtag ist es 8 Jahre alt. Auf Grund der Abrissverpflichtung ist der Mindestrestwert in Höhe von 30 % der Regelherstellungskosten unbeachtlich.
Gebäudesachwert
Regelherstellungskosten | 1 021 EUR/m² | ||
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG) | 870 EUR/m² | ||
Gebäudeart | 13.1 | ||
Standardstufe (alle Bauteile) | 4 | ||
Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG) | x 117,4/100 | ||
Gebäudeart | 13.1 | ||
Bewertungsstichtag | 2018 | ||
Brutto-Grundfläche | x 775 m² | ||
Gebäuderegelherstellungswert | 791 275 EUR |
Alterswertminderung mit Abbruchverpflichtung
Gebäuderegelherstellungswert | 791 275 EUR | ||
Alterswertminderung mit Abbruchverpflichtung | 23,53 % | (8 J. :34 J.) | |
Gebäudeart | 13.1 | ||
Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 2010 | ||
Alter des Gebäudes | 8 Jahre | ||
tatsächliche Gesamtnutzungsdauer | 34 Jahre | ||
Gebäudesachwert | 605 088 EUR |
Alterswertminderung ohne Abbruchverpflichtung
Gebäuderegelherstellungswert | 791 275 EUR | ||
Alterswertminderung mit Abbruchverpflichtung | 26,67 % | (8 J. :30 J.) | |
Gebäudeart | 13.1 | ||
Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 2010 | ||
Alter des Gebäudes | 8 Jahre | ||
tatsächliche Gesamtnutzungsdauer | 30 Jahre | ||
Gebäudesachwert | 580 241 EUR |
Anzusetzen ist der niedrigere der beiden Gebäudesachwerte (580 241 EUR).
Eine Anpassung an den gemeinen Wert durch Wertzahl erfolgt nicht.
Belastetes Grundstück
Ein mit einem fremden Gebäude bebautes Grundstück ist auf Grund einer Schenkung zum 20.3.2018 zu bewerten. Das Grundstück ist 1 450 m² groß; der Bodenrichtwert (BRW) beträgt 130 EUR/m². Die Restlaufzeit des Nutzungsrechts beträgt am Bewertungsstichtag noch 22 Jahre. Der vereinbarte Pachtzins beträgt jährlich 12 000 EUR. Der Gutachterausschuss gibt einen Liegenschaftszinssatz von 5,5 % vor.
Grundbesitzwert
abgezinster Bodenwert (1 450 m² x BRW 130 EUR/m² x 0,3079) | 58 039 EUR |
(§ 195 Absatz 3 Satz 2 i. V m. § 193 Absatz 4 BewG und Anlage 26 zum BewG) kapitalisierter Pachtzins (12 000 EUR x 12,58) (§ 195 Absatz 3 Satz 3 i. V. m. Anlage 21 zum BewG) | |
Grundbesitzwert | 208 999 EUR |
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