21Bei dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen sind die Wertverhältnisse Ausdruck des Ertragsgefüges des jeweiligen land- und forstwirtschaftlichen Betriebs, das dem Ertragswert auf den Hauptfeststellungszeitpunkt zugrunde gelegt wurde. 2Bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen sind daher unverändert zu übernehmen:

1. die Reinerträge je Flächen- oder sonstigen Einheit der jeweiligen Nutzung, des jeweiligen Nutzungsteils und der jeweiligen Nutzungsart der Anlagen 27–32 zum BewG und
2. die Zuschläge des § 238 BewG ggf. i. V. m. der Anlage 33 zum BewG.

3Zu den tatsächlichen Verhältnissen, deren Änderung zu einer Wertfortschreibung führen können, gehören insbesondere

1. Flächenänderungen (Zu- oder Abnahme der Gesamtfläche des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft),
2. Änderungen von Flächen innerhalb eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft zwischen den Nutzungen, Nutzungsteilen und Nutzungsarten,
3. Veränderungen bei den Bruttogrundflächen der in Anlage 31 und 32 zum BewG aufgeführten Wirtschaftsgebäude,
4. Änderungen des Tierbestandes und
5. Veränderungen bei den Ertrag steigernden Anlagen (z. B. Zunahme der Anbauflächen unter Glas und Kunststoffen sowie Änderung der Ausbauform im Weinbau, Bau einer Windenergieanlage).

31Beim Grundvermögen umfasst der Begriff der Wertverhältnisse vor allem die wirtschaftlichen Verhältnisse, die ihren Niederschlag in den Grundstücks- und Baupreisen sowie im allgemeinen Mietniveau gefunden haben. 2Zu den Wertverhältnissen im Hauptfeststellungszeitpunkt gehören insbesondere

1. der jeweilige Bodenrichtwert im Sinne des § 247 Absatz 1 und 2 BewG und die Werte vergleichbarer Flächen im Sinne des § 247 Absatz 3 BewG,
2. bei einer Bewertung im Ertragswertverfahren nach §§ 252 ff. BewG
   1. der Rohertrag des Grundstücks nach § 254 BewG i. V. m. Anlage 39 zum BewG,
   2. der Kapitalisierungsfaktor nach § 253 Absatz 2 BewG i. V. m. Anlage 37 zum BewG (siehe auch Absatz 4),
   3. die Bewirtschaftungskosten nach § 255 BewG i. V. m. Anlage 40 zum BewG,
   4. der Liegenschaftszinssatz nach § 256 BewG und
   5. der Abzinsungsfaktor nach § 257 Absatz 2 BewG i. V. m. Anlage 41 zum BewG (siehe auch Absatz 4),
3. bei einer Bewertung im Sachwertverfahren nach §§ 258 ff. BewG
   1. die Normalherstellungskosten nach § 259 Absatz 1 BewG, wie sie sich aus der Anlage 42 zum BewG ergeben,
   2. der jeweilige Baupreisindex nach § 259 Absatz 3 BewG und
   3. die Alterswertminderung nach § 259 Absatz 4 BewG (siehe auch Absatz 4).

3Zu den tatsächlichen Verhältnissen, deren Änderung zu einer Wert- und ggf. Artfortschreibung führen können, gehören insbesondere

1. Flächenänderungen beim Grund und Boden sowie bei Gebäuden,
2. Änderungen des Entwicklungszustandes des Grundstücks,
3. Errichtung oder Fertigstellung eines Gebäudes auf dem Grundstück,
4. Änderung der Nutzungsart sowie
5. Abriss oder Zerstörung eines Gebäudes auf dem Grundstück.

4Änderungen der Vermögensart, wie z. B. der Wechsel einer landwirtschaftlichen Fläche in das Grundvermögen nach § 233 Absatz 2 BewG, führen nicht zu einer Art- und ggf. einer Wertfortschreibung, sondern zu einer Nachfeststellung für die neu entstandene wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. 5Sind alle Grundstücke eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft vom Wechsel der Vermögensart betroffen, ist zugleich eine Aufhebung des Grundsteuerwerts für die wirtschaftliche Einheit des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens vorzunehmen. 6Geht nur ein Teil eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft in das Grundvermögen über, ist wegen des Flächenabgangs bei der verbleibenden wirtschaftlichen Einheit des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens eine Wertfortschreibung zu prüfen.

41Für die Berechnung der Alterswertminderung ist jeweils das Alter des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt zugrunde zu legen. 2Dies gilt auch bei einer bestehenden Abbruchverpflichtung. 3Entsprechendes gilt für die Bestimmung der Restnutzungsdauer eines Gebäudes bei der Bewertung eines Grundstücks im Ertragswertverfahren nach §§ 252 ff. BewG zur Ermittlung des Kapitalisierungsfaktors nach § 253 Absatz 2 BewG i. V. m. Anlage 37 zum BewG und des Abzinsungsfaktors nach § 257 Absatz 1 BewG i. V. m. Anlage 41 zum BewG. 4Existierte das Gebäude bereits im Hauptfeststellungszeitpunkt und wird aufgrund des Entstehens einer neuen wirtschaftlichen Einheit (z. B. bei der Bildung von Wohnungs- oder Teileigentum) eine Nachfeststellung erforderlich, ist das Gebäudealter im Hauptfeststellungszeitpunkt maßgebend. 5Existierte das Gebäude im Hauptfeststellungszeitpunkt noch nicht und wird eine Wertfortschreibung aufgrund der Errichtung des Gebäudes erforderlich, ist eine Alterswertminderung nicht zu berücksichtigen. 6Maßgeblich ist in diesem Fall das Alter des Gebäudes im Feststellungszeitpunkt (0 Jahre). 7Dies gilt auch für die Bestimmung der Restnutzungsdauer zur Ermittlung des Kapitalisierungsfaktors nach § 253 Absatz 2 BewG i. V. m. Anlage 37 zum BewG und des Abzinsungsfaktors nach § 257 Absatz 1 BewG i. V. m. Anlage 41 zum BewG.

Im Jahr 2028 wird auf einem bisher unbebauten Grundstück ein Einfamilienhaus bezugsfertig errichtet.

Lösung:

Auf den 1. Januar 2029 ist eine Artfortschreibung und – sofern die Wertfortschreibungsgrenze überschritten wird – eine Wertfortschreibung des Grundsteuerwerts unter Berücksichtigung der Wertverhältnisse vom 1. Januar 2022 durchzuführen. Dieser Grundsteuerwertbescheid ist Grundlagenbescheid für den ab 1. Januar 2029 wirksam werdenden Grundsteuermessbescheid (Neuveranlagung) auf den 1. Januar 2029.

Auf den 1. Januar 2029 ist außerdem die Hauptfeststellung des Grundsteuerwerts unter Berücksichtigung der Wertverhältnisse vom 1. Januar 2029 durchzuführen. Dieser Grundsteuerwertbescheid ist Grundlagenbescheid für den gemäß § 16 Absatz 2 Satz 1 GrStG ab 1. Januar 2031 wirksam werdenden Grundsteuermessbescheid (Hauptveranlagung) auf den 1. Januar 2029.

2Ändern sich die tatsächlichen Verhältnisse im Jahr des Hauptfeststellungszeitpunkts, ist eine Fortschreibung oder Nachfeststellung unter Berücksichtigung der Wertverhältnisse des der Änderung vorangehenden Hauptfeststellungszeitpunkts und eine Fortschreibung oder Nachfeststellung unter Berücksichtigung der Wertverhältnisse des diesem Hauptfeststellungszeitpunkt vorangegangenen Hauptfeststellungszeitpunkts durchzuführen.

Im Jahr 2029 wird das Dachgeschoss ausgebaut, wodurch sich die der Grundsteuerbewertung zugrunde zu legende Wohnfläche erhöht.

Lösung:

Auf den 1. Januar 2030 ist eine Wertfortschreibung des Grundsteuerwerts unter Berücksichtigung der Wertverhältnisse vom 1. Januar 2022 zu prüfen und bei Überschreiten der Wertfortschreibungsgrenze durchzuführen. Bei Durchführung der Wertfortschreibung ist dieser Grundsteuerwertbescheid Grundlagenbescheid für den ab 1. Januar 2030 wirksam werdenden Grundsteuermessbescheid (Neuveranlagung) auf den 1. Januar 2030.

Wird die Wertfortschreibungsgrenze überschritten, ist der im Rahmen der Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2029 festgestellte Grundsteuerwert auf den 1. Januar 2030 mittels Wertfortschreibung unter Berücksichtigung der Wertverhältnisse vom 1. Januar 2029 fortzuschreiben. Dieser Grundsteuerwertbescheid ist Grundlagenbescheid für den ab 1. Januar 2031 wirksam werdenden Grundsteuermessbescheid (Neuveranlagung) auf den 1. Januar 2031. Die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags ist auf den 1. Januar 2031 vorzunehmen, da die die Voraussetzungen für eine Neuveranlagung während des Zeitraums zwischen dem Hauptveranlagungszeitpunkt (1. Januar 2029) und dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Steuermessbeträge (1. Januar 2031, siehe Beispiel in Absatz 1) eintreten (§ 17 Absatz 4 GrStG). Der im Rahmen der Hauptveranlagung auf den 1. Januar 2029 festgesetzte Grundsteuermessbetrag entfaltet damit keine Wirkung mehr.

3Ändern sich die tatsächlichen Verhältnisse im Jahr nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt, ist ggf. ein auf denselben Festsetzungszeitpunkt zuvor erlassener Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags (Neuveranlagung) zu ändern.

Im Jahr 2030 wird eine Doppelgarage angebaut.

Lösung:

Auf den 1. Januar 2031 ist eine Wertfortschreibung des Grundsteuerwerts unter Berücksichtigung der Wertverhältnisse vom 1. Januar 2029 zu prüfen und bei Überschreiten der Wertfortschreibungsgrenze durchzuführen. Bei Durchführung der Wertfortschreibung ist dieser Grundsteuerwertbescheid Grundlagenbescheid für den ab 1. Januar 2031 wirksam werdenden Grundsteuermessbescheid (Neuveranlagung) auf den 1. Januar 2031. Der bereits auf den 1. Januar 2031 erlassene Grundsteuermessbescheid (siehe Beispiel in Absatz 2) ist nach § 175 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 AO zu ändern. Insoweit ist eine Änderung nach § 21 Satz 2 GrStG ausgeschlossen (vgl. A 21 Sätze 7 und 8 AEGrStG 2025).

Im Jahr 2029 haben sich keine Änderungen ergeben. Im Jahr 2030 wird eine Doppelgarage angebaut.

Lösung:

Auf den 1. Januar 2031 ist eine Wertfortschreibung des Grundsteuerwerts unter Berücksichtigung der Wertverhältnisse vom 1. Januar 2029 zu prüfen und bei Überschreiten der Wertfortschreibungsgrenze durchzuführen. Bei Durchführung der Wertfortschreibung ist dieser Grundsteuerwertbescheid Grundlagenbescheid für den ab 1. Januar 2031 wirksam werdenden Grundsteuermessbescheid (Neuveranlagung) auf den 1. Januar 2031. Der Bescheid über den im Rahmen der Hauptveranlagung auf den 1. Januar 2029 festgesetzten und grundsätzlich ab 1. Januar 2031 wirksam werdenden Grundsteuermessbetrag ist nicht aufzuheben. Er entfaltet jedoch keine Wirkung mehr.