21Bei Wohngrundstücken (Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken und Wohnungseigentum) wird der jährliche Rohertrag auf der Grundlage von aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes für jedes Land abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche ermittelt. 2Die Nettokaltmieten werden für die drei Grundstücksarten Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und Mietwohngrundstück jeweils in drei Wohnflächengruppen sowie fünf Baujahrgruppen unterteilt. 3Liegt zivilrechtlich Wohnungseigentum vor, sind für die Ermittlung des Rohertrags die Nettokaltmieten für Mietwohngrundstücke anzuwenden; dies gilt auch dann, wenn der Wohnraum für gewerbliche Zwecke genutzt wird. 4Bei Wohngrundstücken mit mehr als einer Wohnung (Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück) ist jede Wohnung in eine der drei Wohnflächengruppen einzuordnen. 5Bei der Bewertung eines Grundstücks im Ertragswertverfahren ist die typisierte Miete für Flächen anzusetzen, die tatsächlich für Wohnzwecke genutzt werden können. 6Nicht entscheidend ist, ob diese Flächen bauordnungsrechtlich allen Anforderungen an Wohn- oder Aufenthaltsräume genügen (vgl. BFH-Urteil vom 18. September 2019 II R 15/16 BStBl II 2021 S. 64).

Ein Mietwohngrundstück besteht aus einem Gebäude mit insgesamt fünf Wohnungen:

Wohnung 1 = 73 m²

Wohnung 2 = 55 m²

Wohnung 3 = 128 m²

Wohnung 4 = 62 m²

Wohnung 5 = 45 m²

Lösung:

Für die Ermittlung des Rohertrags sind folgende Einteilungen vorzunehmen:

Zwei Wohnungen mit einer Wohnfläche von unter 60 m² und einer Gesamtwohnfläche von 100 m² (Wohnungen 2 und 5)

Zwei Wohnungen mit einer Wohnfläche von 60 m² bis unter 100 m² und einer Gesamtwohnfläche von 135 m² (Wohnungen 1 und 4)

Eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 100 m² und mehr und einer Gesamtwohnfläche von 128 m² (Wohnung 3)

31Nutzflächen, die zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden (z. B. Verkaufsräume oder Büros), gelten als Wohnfläche. 2Für diese Flächen ist bei Mietwohngrundstücken die für Wohnungen mit einer Fläche unter 60 Quadratmetern geltende monatliche Nettokaltmiete in Euro je Quadratmeter Nutzfläche anzusetzen. 3Bei Ein- und Zweifamilienhäusern und bei Wohnungseigentum sind diese Nutzflächen zu der jeweiligen Wohnfläche zu addieren. 4Lassen sich die Nutzflächen bei einem Zweifamilienhaus nicht zweifelsfrei einer Wohnung zuordnen, bestehen keine Bedenken, die Flächen zu der Wohnung mit dem niedrigeren Mietwert zu addieren. 5Zubehörräume wie z. B. Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen und Trockenräume, Bodenräume und Heizungsräume bleiben außer Ansatz. 6Räume, die zum dauernden Aufenthalt für Wohnzwecke ausgebaut wurden, sind keine Zubehörräume. 7Für Wohnräume, die keine Wohnungen darstellen (z. B. Wohnräume in einem Studentenwohnheim in Gestalt eines Appartementhauses), sind die für Wohnungen bis zu einer Größe von 60 Quadratmetern maßgebenden Mieten anzusetzen.

41Die typisierten Nettokaltmieten sind des Weiteren nach Baujahrgruppen differenziert. 2Bei einem kernsanierten Gebäude ist zur Einordnung des Gebäudes in die jeweilige Baujahrgruppe auf ein fiktives Baujahr abzustellen, das sich aus dem Jahr der Kernsanierung abzüglich acht Jahre (zehn Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer) ergibt (siehe A 253.1 Absatz 3).

51Für Garagen- und Tiefgaragenstellplätze wird eine Nettokaltmiete als Festwert zugrunde gelegt (35 Euro pro Monat). 2Dies gilt ungeachtet der tatsächlichen Größe des Stellplatzes z. B. auch für Motorradgaragenstellplätze und ehemalige Scheunen. 3Für sonstige Außenstellplätze erfolgt kein gesonderter Ansatz. 4Carports sind bei einer Bewertung der wirtschaftlichen Einheit im Ertragswertverfahren regelmäßig mit dem Rohertrag abgegolten und werden nicht gesondert angesetzt.

61Die nach Ländern, Wohnflächen- und Baujahrgruppen unterschiedenen Nettokaltmieten pro Quadratmeter aus der Anlage 39 zum BewG werden durch Zu- und Abschläge nach sieben gemeindebezogenen Mietniveaustufen angepasst. 2Die Einordnung der Gemeinden in die jeweilige Mietniveaustufe ergibt sich aus der Verordnung zur Einstufung der Gemeinden in eine Mietniveaustufe im Sinne des § 254 des Bewertungsgesetzes (Mietniveau-Einstufungsverordnung – MietNEinV).