Diese Webseite verwendet Cookies, um Ihnen die volle Funktionalität unseres Angebotes zu gewährleisten. Für den Betrieb der Seite technisch notwendige Cookies sind bereits aktiviert. Zusätzlich gibt es Cookies zur Erhebung anonymisierter Zugriffsdaten für Statistikzwecke, denen Sie einzeln zustimmen können. Näheres erfahren Sie in unserer
Datenschutzerklärung.
§ 257
Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts
S 3265
11Zur Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts ist vom Bodenwert nach § 247 auszugehen. 2Bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern im Sinne des § 249 Absatz 2 und 3 sind zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert die Umrechnungskoeffizienten nach Anlage 36 anzuwenden.
21Der Bodenwert nach Absatz 1 ist mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen nach Absatz 3 mit dem sich aus Anlage 41 ergebenden Abzinsungsfaktor abzuzinsen. 2Der jeweilige Abzinsungsfaktor bestimmt sich nach dem Liegenschaftszinssatz nach § 256 und der Restnutzungsdauer des Gebäudes nach § 253 Absatz 2 Satz 3 bis 6.
3Eine selbständig nutzbare Teilfläche ist ein Teil eines Grundstücks, der für die angemessene Nutzung der Gebäude nicht benötigt wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann.
Anwendungserlass
A 257.1
Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts; Allgemeines
1Zur Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts ist vom Bodenwert nach § 247 BewG auszugehen. 2Der Bodenwert ist mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen (siehe dazu A 257.4) mit dem sich aus Anlage 41 zum BewG ergebenden Abzinsungsfaktor abzuzinsen. 3Der jeweilige Abzinsungsfaktor bestimmt sich nach dem Liegenschaftszinssatz nach § 256 BewG und der Restnutzungsdauer des Gebäudes nach § 253 Absatz 2 Sätze 3 bis 6 BewG.
Beispiel:
Ein zu bewertendes Grundstück (500 m²) ist mit einem Einfamilienhaus bebaut. Das Gebäude wurde 1992 bezugsfertig (Baujahr). Zum Hauptfeststellungszeitpunkt beträgt das Alter somit 30 Jahre (2022-1992).
Lösung:
Die Restnutzungsdauer des Gebäudes ergibt sich aus der Differenz zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer (vgl. Anlage 38 zum BewG) und dem Alter des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt: 80 Jahre – 30 Jahre (Alter) = 50 Jahre. Der Liegenschaftszinssatz für das Einfamilienhaus beträgt gemäß § 256 BewG 2,5 %. Aus der Restnutzungsdauer von 50 Jahren und dem Liegenschaftszinssatz von 2,5 % ergibt sich gemäß Anlage 41 zum BewG ein Abzinsungsfaktor von 0,2909.
Der abgezinste Bodenwert ermittelt sich wie folgt:
Bodenwert = BRW x 500 m² x 0,2909
Anwendungserlass
A 257.2
Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen bei Ein- und Zweifamilienhäusern
11Bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern sind zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert die Umrechnungskoeffizienten nach Anlage 36 zum BewG anzuwenden. 2Veröffentlichungen der örtlichen Gutachterausschüsse zu entsprechenden Umrechnungskoeffizienten sind für Zwecke der Ermittlung von Grundsteuerwerten nicht zu berücksichtigen. 3Das gilt auch dann, wenn sich die Festlegung des Bodenrichtwerts durch den Gutachterausschuss nicht auf ein Bodenrichtwertgrundstück mit einer Größe von 500 Quadratmetern bezieht. 4Eine Interpolation erfolgt nicht. 5Der Umrechnungskoeffizient ist auf die gleiche Flächengröße anzuwenden, die auch zur Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts herangezogen wird.
Beispiel:
Einfamilienhaus mit einer Restnutzungsdauer von 30 Jahren auf einem 800 m² großen Grundstück in einer Bodenrichtwertzone mit einem Bodenrichtwert von 500 €/m²
Lösung:
Der Bodenwert errechnet sich durch Multiplikation der Grundstückfläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert: 800 m² * 500 €/m² = 400.000 €. Durch Multiplikation mit dem Umrechnungskoeffizienten für ein Grundstück mit einer Größe von 800 m² gemäß Anlage 36 zum BewG (0,89) ergibt sich ein Bodenwert von 356.000 €.
2Liegen gemäß A 257.4 Absatz 2 und 3 keine selbständig nutzbaren Teilflächen vor, ist die gesamte Grundstücksfläche bei Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts und der Anpassung aufgrund abweichender Grundstücksgröße bei einem mit einem Ein- oder Zweifamilienhaus bebauten Grundstück zu berücksichtigen.
Beispiel:
Abbildung 3: Grundstück ohne selbständig nutzbare Teilfläche
Die Grundstücksgröße des zu bewertenden Grundstücks beträgt 1.200 m². Das Grundstück liegt in einer Bodenrichtwertzone, in der BRW 1 für eine Baufläche ausgewiesen wird.
Lösung:
Der Bodenwert ermittelt sich wie folgt:
Abgezinster Bodenwert:
BRW 1 x 1.200 m² x 0,80 (vgl. Anlage 36 zum BewG) x Abzinsungsfaktor (vgl. Anlage 41 zum BewG)
1Liegt das Grundstück mit dem Ein- oder Zweifamilienhaus in mehr als einer Bodenrichtwertzone, sind alle Bodenrichtwerte für die Ermittlung des Bodenwerts nach § 247 BewG zugrunde zu legen, und der Umrechnungskoeffizient nach Anlage 36 zum BewG ist in der Regel auf die gesamte Grundstücksfläche ohne selbständig nutzbare Teilflächen anzuwenden. 2Maßgebend ist der Umrechnungskoeffizient, der sich für die gesamte Grundstücksfläche ohne selbständig nutzbare Teilflächen und einschließlich in anderen Bodenrichtwertzonen liegenden Flächen ergibt.
11Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer den Gebäuden angemessenen Nutzung entspricht, und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche (selbständig nutzbare Teilfläche) zulässig und möglich, ohne dass mehrere wirtschaftliche Einheiten im Sinne des § 2 BewG vorliegen, ist diese Teilfläche bei der Abzinsung des Bodenwerts nicht zu berücksichtigen (§ 257 Absatz 2 Satz 1 BewG). 2Für die Annahme einer selbständig nutzbaren Teilfläche ist nicht entscheidend, ob diese selbständig baulich nutzbar ist. 3Vielmehr wird unter einer selbständig nutzbaren Teilfläche jede sinnvolle Nutzung verstanden (Lagerfläche, Abstellfläche, zusätzliche Gartenfläche, Schrebergarten usw.). 4Die selbständig nutzbare Teilfläche muss hinreichend groß und so gestaltet sein, dass eine entsprechende Nutzung oder Verwertung möglich ist.
21Bei bebaubaren selbständig nutzbaren Teilflächen ergibt sich der Wert der selbständig nutzbaren Teilfläche in der Regel aus dem Produkt dieser Fläche und dem jeweiligen Bodenrichtwert. 2Von einer bebaubaren selbständig nutzbaren Teilfläche ist auszugehen, wenn eine Aufteilung des Grundstücks in eine bebaute und eine bebaubare Teilfläche sowie eine separate Nutz- und Verwertbarkeit gegeben ist und die selbständige Nutzung oder Verwertung dem üblichen Marktverhalten entspricht. 3Der Vorrang des § 2 BewG ist auch in diesen Fällen zu berücksichtigen.
Beispiel:
Abbildung 4: Grundstück mit bebaubarer selbständig nutzbarer Teilfläche
Die Grundstücksgröße des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks beträgt 1.200 m². Eine Aufteilung des Grundstücks in ein bebautes und ein eigenständiges, bebaubares Baugrundstück mit einer jeweiligen Grundstücksgröße von 600 m² ist möglich. Eine selbständige Verwertbarkeit ist gegeben.
Lösung:
Der Bodenwert ermittelt sich wie folgt:
Abgezinster Bodenwert der bebauten Teilfläche:
BRW 1 x 600 m² x 0,95 (vgl. Anlage 36 zum BewG) x Abzinsungsfaktor (vgl. Anlage 41 zum BewG).
Bodenwert der bebaubaren selbständig nutzbaren Teilfläche:
BRW 1 x 600 m². Dieser Bodenwert ist bei der Abzinsung nicht zu berücksichtigen. Der Umrechnungskoeffizient ist in diesem Fall auf diese Teilfläche nicht anzuwenden.
31Der Wert einer nicht bebaubaren selbständig nutzbaren Teilfläche ergibt sich in der Regel aus dem Produkt der Fläche und dem Bodenrichtwert für eine nicht bauliche Nutzung. 2Von einer nicht bebaubaren selbständig nutzbaren Teilfläche ist insbesondere auszugehen, wenn die Grundstücksteilfläche in einer Bodenrichtwertzone liegt, in der ein von einer baulichen Nutzung abweichender Bodenrichtwert ausgewiesen wird (Beispiel 1). 3Wenn kein gesonderter Bodenrichtwert vorliegt, der die geringere Nutzbarkeit dieser Fläche berücksichtigt, ist der Umrechnungskoeffizient nach Anlage 36 zum BewG auf die Gesamtfläche einschließlich der selbständig nutzbaren Teilfläche anzuwenden (Beispiel 2).
Beispiel 1:
Abbildung 5: Grundstück mit nicht bebaubarer selbständig nutzbarer Teilfläche in zwei BRW-Zonen
Die Grundstücksgröße des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks beträgt 3.600 m². Die Fläche des bebauten Grundstücksteils beträgt 1.200 m² und liegt in einer Bodenrichtwertzone, in der BRW 1 für eine Baufläche ausgewiesen wird. Die nicht bebaubare Teilfläche befindet sich in einer Bodenrichtwertzone, in der BRW 2 für eine nicht bebaubare Fläche (z. B. Grünland, private Grünfläche, Kleingartenfläche, Lagerfläche) ausgewiesen wird.
Lösung:
Der Bodenwert ermittelt sich wie folgt:
Abgezinster Bodenwert der bebauten Teilfläche 1:
BRW 1 x 1.200 m² x 0,80 (vgl. Anlage 36 zum BewG) x Abzinsungsfaktor (vgl. Anlage 41 zum BewG).
Bodenwert der nicht bebaubaren selbständig nutzbaren Teilfläche 2:
BRW 2 x 2.400 m². Dieser Bodenwert ist bei der Abzinsung nicht zu berücksichtigen. Der Umrechnungskoeffizient ist in diesem Fall auf diese Teilfläche nicht anzuwenden.
Beispiel 2:
Abbildung 6: Grundstück mit nicht bebaubarer selbständig nutzbarer Teilfläche in einer BRW-Zone
Die Grundstücksgröße des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks beträgt 2.800 m². Das Grundstück liegt in einer Bodenrichtwertzone, in der BRW 1 für eine Baufläche ausgewiesen wird.
Lösung:
Der Bodenwert ermittelt sich wie folgt:
Abgezinster Bodenwert der bebauten Teilfläche:
BRW 1 x 800 m² x 0,64 (vgl. Anlage 36 zum BewG) x Abzinsungsfaktor (vgl. Anlage 41 zum BewG).
Bodenwert der nicht bebaubaren selbständig nutzbaren Teilfläche:
BRW 1 x 2.000 m² x 0,64 (vgl. Anlage 36 zum BewG). Dieser Bodenwert ist bei der Abzinsung nicht zu berücksichtigen.
Seite teilen
Die aktuelle Seite in Ihren Sozialen Netzwerken teilen.